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四川信托-稳健系列36号粤港澳大湾区正黄集团惠州项目集合资金信托计划

时间:2018/3/2 14:30:51 点击:797

一、基本 
托计划名称:四川信托-稳健系列36号粤港澳正黄集团惠州项目集信托计划
发行规模:优先级不超过3.4亿(本次发行不超过1.75亿元)
信托期限:各期均为 2年(满9个月后可提前结束)
交易对手:惠州市正黄置业限公司(项目公司,为正黄集团下属企业)
资金用途:投资项目公司股权,最终用于标的项目的开发建设
推介期:2018年 月 12 日至2018年 6 月 30 日,受托人可以根据情况提前结束或推迟推介期
认购要求:起点金额为100元,以10万元的整数倍递增(金额优先、同额时间优先、额满即止)
二、预期收益率及收益分配 
认购金额在100万元(含)—300万元(不含),预期年化收益率为7.6%/年;
认购金额在300万元(含)—600万元(不含),预期年化收益率为8.0%/年;
认购金额在600万元(含)—1000万元(不含),预期年化收益率为8.2%/年;
认购金额在1000万元(含)以,预期年化收益率为8.4%/年。

收益分配方式:各期成立届满12个月后或结束后分配
三、项目简介 
(一)交易对手及控股股介绍
    项目公司成立于2017年,为正黄集团的下属企业,主要负责惠州正黄·金色云庭项目的开发建设(具体项目介绍如下),专门负责该项目的前期手续办理及后续开发经营管理等。
正黄集团有限公司(以下简称“正黄集团”)成立于2003年,是起步于四川遂宁市的一家本土型房产开发企业,具有房地产二级开发资质。集团从建筑施工行业起步,2003年正式进入房地产开发领域,2003年-2011年集中在遂宁市场,11年开始面向全川拓展,先后在成都、雅、广元、泸州、宜宾、遂宁等地成功开发、销售多个项目,累计开发面积超过400万方米,已完工面积210余万平方米,在建在售项目面积达260万方。2017年销售收入106亿,全排名141名。公司2016年经审计总资产61亿,实际资产负债率仅为22%,负债率极低;拥有员工1200余人,其中具有中高级职称的有200余人,拥有富且专业的房地产开发管理经验。正黄集团先后荣获2007~2009年度守合同重信用市级企业,2008~2011年度四川省诚信房地产开发企业,2010~2011年度A+资格等级证书,2009年~2011年被人民银行评为守信红名单企业,2012年底,正黄集团荣获“中国优秀开发商50强”等荣誉。综上,本项目的交易对手晨地产为湖当地龙头企业,20多年深耕当地经营,当地碑良好,总资产规模超百亿元,开发经验及综合实力较强,后续开发力较强,经营险较低。
 
(二)项目介绍
    标的项目位于广东省惠州市博罗县园洲镇核心地段园洲大道段,距离广州增城区仅20公里距离,与东莞北部区域仅一江之隔,价格相对广州、东莞的在售项目有明显的价格优势,去化预期极好,项目区位优势明显,市场价值较高;项目所处区域交通便利、规划发展前景很好,产品主要客户群包括广州、东莞等临近的发达城市外溢刚需及当地刚需,产品类型贴合市场实际,去化效果预期良好;标的项目总建筑面积为10.7万㎡,计容建筑面积为7.8万㎡,其中可售住宅建面为7.5万㎡,商业为2800㎡。保守计算可实现销售收入8.76亿元,有较高利润空间,抗险能力较强。标的项目为纯住宅的刚需型产品,无开发及市场险,安全边际很高。
惠州市位于粤港澳大湾区重点城市,直接受惠于大湾区的高起点规划,城市基建配套逐步完善,成功吸引了来自广州、深圳、东莞的外溢产业;园洲镇临广、临莞的区位优势突出,产业带受益;园洲的房地产市场作为“东莞北”、“广州东”的价值洼地,在广州、东莞房价持续走高的背景下,迎来了一大波外溢的刚需,2016年下半年开始,园洲房地产价量稳步攀升,2017年区域内库存已基本消耗完毕,现仅有少量在售尾盘,处在市场空档期,标的项目周边楼盘在9000元/㎡(惠州限价),二手房价也接近9000元/㎡,与隔江的东莞北部区域房价相差超过50%,是明显的价格洼地。
四、险控制措施 
该信托计划采取以下险控制措施:
1、保证担保:
正黄集团有限公司以及其实际控制人提供连带责任担保;
2、股权措施
我司增资最终持有项目公司90%股权,为其绝对控股股东;项目公司原股东分别以其持有的全部项目公司股权质押至我司,为项目公司按约定偿还信托计划本息提供质押担保。
3、抵押担保:
提供项目用地抵押予我司,为项目公司按约定偿还债务本息提供抵押担保。
4、现场管理:
受托人对项目公司履行股权管理的职责,实施主动管理。修改项目公司的公司章程,我司有权委派1名董事,项目公司重大事项均需董事会一致通过;同时派驻1名现场管理人员(担任项目公司务副经理,不参与具体日常经营),管理公司印鉴(包括公章、合同印章及账户印鉴),监管公司法律文件、销售合同等签订及资金支付,以确保相应控条款履行。项目公司资金实行全封闭管理,仅限用于标的公司的股权收购及标的项目后续开发建设、偿还信托计划债务及我司认可的其他用途。
5、销售回款沉淀及商业计划书:
项目公司/标的公司向我司提交标的项目首期开发商业计划书,约定标的项目的首期开发及销售进度。如项目开发进展低于约定进度,我司认为已经严重危及信托计划安全,而项目公司未能提出我司认可的相应解决方案,我司有权选择采取以下一种或全部措施:1)重新选举董事会;2)重新聘请公司经营团队;3)降价销售项目公司物业;4)要求各担保方承担还款责任或处置质押股权
6、资金归集:
提前3个月进行资金归集。每归集满30%可以申请提前还款。

险揭示:
受托人在管理、运用或处分信托财产过程中可能面临多种险,包括但不限于法律与政策险、房地产市场系统险、信贷险、项目建设险、经营险、信用与流动性险、本金损失险、提前终止险、管理险和其他险等。
受托人特别提请委托人和受益人必须充分了解并承担上述险。尽管四川信托恪尽职守,履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,但并不承诺信托财产运用无险,信托财产管理过程中发生的险由信托财产承担险责任,受托人对管理、运用和处分信托财产的盈亏不作任何承诺。

作者:不详 来源:网络
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