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4年亏损超40亿美元,它凭什么提交IPO?

时间:2019/8/20 14:22:14 点击:137

近日,共享办公空间企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书,公司名为“The We Company”,拟议交易代码为“WE”。

更引人注目的是,此次招股书公开同时也是WeWork(也是行业内)首次有企业公开披露运营数据。

从招股书中可以看到,WeWork用了超过7年的时间才让营收超过10亿美元,但自成立开始企业始终处于亏损状态,且公司自身也无法预测未来能否实现盈利。

作为共享办公行业的鼻祖,WeWork一直被视为是国内诸多后来者的效仿对象。但作为行业内的头部明星企业尚且如此,其他玩家苦苦追求的盈利模式,似乎至今仍是一团迷雾。

租金收入仍为主要来源

WeWork招股书显示,截至2019年6月底,WeWork拥有52.7万名会员,在全球29个国家的111个城市拥有528个分支机构。其中,52.7万名会员来自于多个行业,其中38%来自全球财富500强企业。

自成立以来,据招股书披露,WeWork连年亏损。2016年、2017年和2018年,WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元,净利润分别为-4.3亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。

2019年上半年,WeWork营业收入为15.35亿美元,净亏损9.04亿美元,而去年同期的营业收入为7.64亿美元,净亏损7.23亿美元。随着营收的逐步增大,WeWork的亏损数额似乎也在同步增长。

WeWork在招股书上对此进行了解释:WeWork累计净亏损主要来自于门店扩张需要大量的资金。

2016年、2017年和2018年,WeWork的门店运营费用分别为4亿美元、8亿美元和15亿美元,2019年上半年,WeWork的门店运营费用高达12亿美元,而去年同期的运营费用仅为6亿美元。

WeWork还在招股书中表示,短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加,并将继续绝对增长,WeWork无法预测未来能否实现盈利。

在WeWork的收入结构中,租金收入无疑是最主要的来源之一。截至2019年6月30日,WeWork的固定收益为33亿美元,同比增长86%,WeWork预收租金收入为40亿美元,约为2017年底WeWork租金收入的8倍。

据披露,目前,WeWork的收入大部分来自美国和英国,WeWork在美国各地的收入大部分来自纽约市、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区和波士顿市场,WeWork在英国的收入大部分来自伦敦。

截至2019年6月30日,WeWork美国的业务贡献其收入的56%,只有44%的收入来自海外市场,WeWork预计未来几年将继续扩大在美国以外市场的业务。

WeWork在招股书中透露,其美国租约的初始期限约为15年。截至2019年6月30日,WeWork在签署的经营和融资租赁下的未来最低租赁成本支付义务为472亿美元,如果WeWork无法履行该项义务,可能对WeWork的业务、声誉和前景产生不利影响。

WeWork目前在大部分地区签订的都是长期租约,除非例外情况,均不包含提前终止条款。

根据这些协议,WeWork对房东的义务期限远远超过了WeWork与会员的会员协议期限,WeWork的会员可以选择提前退租,但WeWork在大多数情况下是无法提前终止租约的。

此外,值得注意的是,招股书中披露,截至2019年6月1日,WeWork的门店中只有30%是成熟门店,其余70%的门店开业时间在24个月以内。

(WeWork认为一个门店达到满租需要24个月,并将已经开业超过24个月的门店定义为成熟门店。)截至2019年6月1日,WeWork的入住率在18个月后稳定在89%左右,并且在24个月后一般保持在该水平。

探索非租金收入以外的渠道

WeWork在上市前最后一轮融资的估值为470亿美元,为了支撑这样的高估值,Wework在上市前冲规模的迹象十分明显。

这家公司用了7年时间达到10亿美元的营收规模,接下来用了1年时间达到20亿,最近则仅用6个月就达到了30亿美元年化营收规模,但短期收入的大幅提升难以遮掩其难以实现盈利的弊病,收入规模的提升是签下更多长期租约所换来的。

此外,为了支撑高估值,Wework还将自己描述为一家科技公司,并生造出一个space-as-a-service(空间即服务)的概念,但根据其目前的经营模式来看,依然难以摆脱传统的重资产商业地产租赁这一范畴。

WeWork也在招股书中承认,尽管他们开辟行业先河,但这个行业几乎没有准入门槛。

为了摆脱“共享办公”的标签,WeWork也做出了许多努力:WeWork已经推出了一支名为ARK的投资基金,用于投资房地产;目前已经发展出WeLive共享住宿、WeGrow共享学习等业务。

值得关注的是,WeWork一直在收购互联网和软件企业。据Crunchbase,WeWork目前完成了17项收购,包括收购在线活动组织网站Meetup。今年收购的6家公司大多数为业务相关的软件公司或者互联网企业。

WeWork在招股书中规划了公司未来:我们的全球平台是一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作、生活和成长。

我们已经开始构建一系列We Company产品,并开发第三方合作伙伴网络以满足我们会员的需求。

有业内人士指出,共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值,赚取租金的差价。

不过这种方式在政府大力补贴的孵化器时期就已经被证实了“压力山大”。

共享平台集中于一线城市,场地租金过于昂贵,新创企业原本就比较脆弱,如果业主提高租金,势必将他们驱赶离开。

在政策扶持期尚勉强维持生存,一旦失去补贴可能就难以为继。

因此,共享办公企业不能只依靠“收租”过日子,盈利的模式还需不断探索。

去年,潘石屹在宣布SOHO 3Q转型时表示,他最近开始反思包括共享办公在内的创业热,很多创业公司拿到融资之后开始烧钱扩张,但赚钱盈利的基本问题都没有解决。

事实上,烧钱快、赚钱慢、营收单一一直被视为共享行业的共同痛点,共享办公也不例外。

克而瑞机构对50家平台的收入结构监测发现,平均81%的收入来自于工位租金,9%来自于其他租金收入,还有10%属于非租金收入。

中研普华研究员胡丽认为,在非租金收入方面,投资孵化、社群、撮合成交等都被视为共享办公的潜力股。

然而现实却各自面临难点:投资孵化的回报周期较长,环节比较复杂;

社群收入存在成员流动性大、共同话题少、变现手段缺乏等问题;

撮合成交同样面临两难:若空间不够聚焦、会员之间关联性差,撮合成交的可能性就不高;

若聚焦到某一细分领域,缺乏行业资源的前提下,入住率又难以保证。

因此,共享办公行业的非租金收入仍然处在探索阶段。

但对于如何发展好共享办公,胡丽表示,在服务方面,共享办公只有将服务设计紧贴创业者需求,实实在在地提供了优质的产品和服务,才能赢得创客们的青睐;

在场地选址方面,繁荣的商圈能让一个企业给大家良好的第一印象,并谋求自身的长远发展;

在人脉资源上,创业团队的入驻意味着不同领域、不同专业的优秀人才的汇集,这就便利了各个团队可以通过取长补短的方式寻求合作,从而达到“双赢”的局面;

再看品牌实力,融资热和行业的调整必定是一番洗牌,规模经济催促着共享办公的行业调整。

另外,线上与线下,孵化与投资,这个行业升级需要做的还有很多。

作者:不详 来源:网络
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