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WeWork启动IPO 如何破解盈利掣肘

时间:2019/8/23 15:16:21 点击:197

8月14日,WeWork的母公司TheWeCompany向美国证监会提交了招股书,预计筹资10亿美元,但没有公布具体发行股份的数量及定价。

招股书显示,截至2019上半年,WeWork在全球111个城市开设了528个共享办公空间,工位数达60.4万个,累计拥有会员52.7万人次。

WeWork于2010年在纽约成立,目前已经发展成为全球最大的联合办公企业。自2017年以来,WeWork的规模迅速扩张,总营收逐年翻倍,但一直以来处于持续亏损中。2019上半年,WeWork运营亏损达14亿元,同比增长102%。

虽然累计亏损已经高达数十亿美元,但在今年1月的融资中,软银对Wework给出了470亿美元的估值。招股书显示,Wework的营收83%来自出租办公空间收取的会员费。WeWork先向房东租下整层房产,装修改造成办公空间,再以较高的价格按月租给公司和个人,从中赚取差价。

作为全球最大、估值最高的联合办公运营商,WeWork虽然营收逐步大幅增长,但由于运营成本居高不下,从而陷入规模越大、亏损越多的困境,如何实现盈利仍是WeWork上市后面临的主要难题。

对于WeWork如何实现盈利,经济观察报联系了WeWork北中国区,对方称,根据美国证监会规定,WeWork提交招股书后,8-10月为静默期,因此不能接受媒体采访。

业绩亏损

2019年1-6月,WeWork营收为15.35亿美元,比2018年同期翻了一番。不过,由于运营成本高达29亿元美元,使得上半年WeWork亏损高达13.69亿美元,同样翻了一番。在15.35亿美元的营收中,13亿美元来自会员费,即出租工位收取的租金,租金收入在营收占比达到了83%。

招股书中披露,虽然租金总额和会员人数同比增幅较大,但人均租金却在下降。WeWork给出的解释是公司在全球范围内大规模扩张,定价偏低的国家拉低了整体均价;为吸引会员签长期租约,折扣力度加大也导致了人均租金的下降。

2019上半年29亿美元的运营成本中,房租及待开业房租成本为10.9亿美元;人工成本为12.6亿美元;社区运营费用4.8亿美元。其中人工成本由一般行政费用、市场拓展费用、营销费用、社区员工薪酬等构成;社区运营费用由水电费、清洁费、办公用品和折旧摊销费用组成。

在招股书中WeWork称,持续扩张是导致长期亏损的原因,但从运营成本的构成中可以看出,除了市场拓展费、营销费用和待开业社区房租会随着公司扩张放缓而减少,房租、一般行政费用、折旧摊销费用、水电费、员工薪酬等成本均产生于现有社区的运营。即使公司停止扩张,现有社区的运营成本总和依然高于营收,仍处于亏损中。

此外,WeWork的经营现金流由2018年1-6月的-8400万美元减少至2019年1-6月的-2亿美元。招股书中称,2018年6月至2019年6月经营现金流流出为1.14亿美元,主要由于公司规模的扩张所致。为了打造高端的社区环境,WeWork投入了较大的资本。

以北京盈科中心WeWork社区为例,公共区域旁边设有游泳池,泳池边一侧是休息的躺椅,另一侧是免费的健身区域,并且配套了大量淋浴间供会员使用。自助饮品吧台从咖啡、饮料到酒水一应俱全,免费供会员饮用。

租赁业务

WeWork在中国成立了合资公司,由软银集团、弘毅投资、挚信资本共同注资,WeWork持有59%的股份。2016年7月,WeWork社区在上海静安区延平路开业,首次亮相中国。目前,WeWork进驻了中国12个城市共开设了115个社区,其中上海44个,北京25个。

WeWork在中国运营的方式与国外有所不同,一部分办公空间通过与本土房企合作,采取轻资产输出模式。2016年11月,WeWork与远洋集团签署了战略合作协议,WeWork提供品牌、社区建设、数据信息等运营支持,远洋提供地产物业、本地化运营和资金支持,双方合作运营、收入分成。目前双方在北京和上海合作运营了4个社区。

城智更新研究院院长陈方勇告诉经济观察报,北京光华国际WeWork为远洋自持物业,远洋拿出两层楼为WeWork量身定制,依照其标准装修建设,上下打通了楼层,WeWork只需派出团队承担管理责任。“这种运营模式WeWork会很舒服,因为无需大的资金投入。收入分成初期远洋会高一些,后期会加重WeWork的分成比例。”

此外,与WeWork合作的还有泛海控股、金地集团、华润置地等开发商。陈方勇指出,输出重资产的中国开发商在这种合作模式下利润并不高。开发商之所以用重资产与WeWork合作,一方面看中了品牌影响力,另一方面是想学习他们管理运营的经验。

除了合作开发的项目外,WeWork也在复制传统的“二房东”模式。朝阳大悦城的社区就是WeWork先向商场租下,再对外出租。陈方勇称:“WeWork从市场上拿房的成本并不低,大悦城收取的租金是8元/平方米/天左右,也没有给WeWork额外的优惠。”根据大悦城财报,2018上半年朝阳大悦城租金收入为3.19亿元,可租售面积12.26万平方米,平均租金为每天7.13元/平方米。

WeWork大悦城社区约有500个固定工位,每个工位月租报价为2400元左右。社区总面积3500平方米,折算下来每天的租金收入约为13元/平方米。陈方勇表示,租差一倍左右、入驻率70%以上是收支平衡的参考标准。虽然WeWork大悦城社区入驻率超过了70%,但是租差较小,因此难以实现盈利。

在招股书中WeWork称,为吸引新会员,鼓励会员签署期限更长的租约,WeWork加大了租金折扣力度,因此进一步增大了亏损幅度。经济观察报从WeWork销售人员处了解到,朝阳百富大厦WeWork和东城隆福寺正在低至6折出租。陈方勇表示,靠大额补贴获客一方面降低了平均每个会员带来的收入,另一方面无法提升用户粘度,因此靠补贴新增会员的意义不大。

尽管如此,WeWork在中国市场依然有着较高的知名度。根据标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》,WeWork与优客工场的知名度与综合实力在国内联合办公领域中排名前两位。WeWork的目标客户与优客工场的重合度并不高。在同一个园区,WeWork每个工位的租金比优客工场高出1000元左右,但We-Work提供免费酒水饮料、健身区、封闭电话间等额外的配套。

刘峰是一家供应链管理创业公司的CEO,20人的团队于今年6月入驻望京的一家优客工场。刘峰告诉经济观察报记者,对于自己团队的规模,每个工位的预算为1300元左右,可承受成本上限为1800元。望京这家优客工场的价位在预算之内,社区地理位置优越,工作氛围良好,因此自己和团队都非常满意。“我有朋友在WeWork办公,租金要贵很多,不过他们团队规模比较小,WeWork更适合10人以下的小团队。”刘峰补充道。

对于搬离传统写字楼而选择联合办公,刘峰表示,开放的工作氛围、灵活的租约以及高性价比是他看中的三个要素。“优客工场和WeWork都有免费更换办公区的选项。如果创业团队人数扩张了,可以换到工位更多的办公室,这一点是传统写字楼无法做到的。联合办公空间很像拎包入住,我们也省去了置办桌椅等办公设施的烦恼。”

潜在市场

WeWork作为全球估值最高的联合办公企业,也在探索办公租赁之外的业务形态。2018年,WeWork推出了大企业办公定制业务条线“PoweredbyWE”。对于一家需要仓储空间的外贸出口企业,WeWork负责为其定制全套的物流系统,办公空间则根据企业属性设计了商品展厅。

招股书显示,从2018年6月至2019年6月,“PoweredbyWE”产生的收入为6400万美元。

此外,中小企业孵化业务条线“WeWorkLabs”也是wework试水的方向。在全球的办公社区中,WeWork将其中100个社区设为“WeWorkLabs”的办公点。中小型创业企业可以入驻其中,交付额外的会员费,获得导师咨询、法律顾问、创业培训等增值服务。

2019年4月,“WeWorkLabs”进驻中国,与阿里云、北大光华管理学院、清华大学经管学院进行合作。WeWork此前对经济观察报表示,并不会对创业公司投资入股,盈利主要以收取会员费的形式。截至目前,WeWork并未公布“WeWorkLabs”产生的收入。

“WeWork对新业务的探索以及持续不断的规模扩张,也是为了支撑企业的估值逻辑,维持投资者心中的愿景。”陈方勇对经济观察报表示,2019年WeWork推出的闪座服务,15元-45元/小时,会员可以租一个位置,并且免费使用社区的饮品吧台。

这种业态与咖啡厅相似,但因为多了身份登记等流程限制,因此没有明显的竞争优势,很难实现盈利。WeWork通过闪座的形式,保持人员流动性,打造了面向全市的联合办公场景。

截至目前,软银集团是WeWork最大的投资者。今年1月,软银以470亿美元的估值向WeWork加注了20亿美元的投资,累计投资达104亿美元。据华尔街日报报道,2018年软银原本计划以160亿美元的价格收购WeWork,但由于公司高管未达成一致,最终没有实现收购计划。

谈及投资者对WeWork的估值逻辑,陈方勇表示:“在没有利润数据支持的时候,高估值往往是被故事描绘出来的。投资者看中的是市场的潜力以及未来可能会实现的愿景。”

WeWork在招股书中称,根据美国人口统计局和国际劳工组织统计出的白领行业人数,WeWork入驻的111个城市中还有1.5亿人次的潜在会员,对应的市场空间为9450亿美元。

此外,按照WeWork计划继续扩张的计划,全球280个城市,累计2.6亿的白领人士都是WeWork的潜在会员,对应的市场空间估值为1.6万亿美元。

作者:不详 来源:网络
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